Мәжілістің Бірыңғай мемлекеттік жылжымайтын мүлік кадастры мәселелеріне қатысты заң жобасын қарау жөніндегі жұмыс тобының отырысы кезінде палата депутаттары қала құрылысын игеру үшін заңды тұлғалардың саяжай учаскелерін сатып алу мүмкіндігін айқындауға бағытталған түзетуді кері қайтарды. Депутаттар бұл қосымша саяжай иелерінің құқығына нұқсан келтіреді және заңды тұлғалардың учаскелерді жаппай сатып алуына әкеледі деп санайды. Ұлттық палата мамандары осы жағдайда проблеманы түсінудің болмауы себепті заңнамадағы олқылықты жою және ашық, түсінікті механизмді белгілеу мүмкіндігі жоғалады деп санайды.

ҰКП мамандарының пікірінше, бекітілген қала құрылысы құжаттамасына сәйкес нысаналы мақсатын тиісінше өзгерте отырып, кейіннен жаңа объектілер салу үшін инвесторлардың саяжай және бау-бақша учаскелерін сатып алуына заңнамалық мүмкіндік беру қажет. Елорданың сол жағалауындағы көп ғимарат бұрын саяжай (бау-бақша) алқаптары болған жерлерде салынған.

 Жеке құрылыс салушылар бұл жерлерді жеке тұлғалардан ааматтық-құқықтыұ мәмілелер негізінде өз қаражаты есебінен сатып алған. Кейін сол жерлердің нысаналы мақсатын өзгерткен. Бұл практика 10 жыл бойы елді мекендерде, көп жағдайда елорорда, Алматы және Шымкент қалаларында қала құрылысын игеру үшін кеңінен қолданылып келді. Барлық мәміле белгіленген тәртіппен жасалды, нотариатпен куәландырылды және әділет органдарында мемлекеттік тіркеуден өтті.

 2020 жылы Нұр-Сұлтан қаласының әкімдігі қолданыстағы олқылықты пайдаланып және ҚР Жер кодексінің 66–бабының талаптарына сілтеме жасай отырып, бірқатар заңды тұлғаға қатысты ішінара сот жеке меншік компанияларға қатысты олардың жеке меншігіндегі бақша және саяжай учаскелерін мемлекеттік меншікке «қайтару» (қандай да бір өтемақысыз) талабын берді (учаскелерді үшінші тұлғалардан нарықтық баға бойынша сатып алды). Өйткені сокңғылары заңды тұлғалардың меншігінде болуы мүмкін жер учаскелерінің тізбесінде қарастырылмаған (әкімдіктің талап-арыздары қанағаттандырылды, бірақ кейін, кассациялық тәртіппен жойылды).

Анықтама: ҚР Жер кодексінің 23-бабының 3-тармағына сәйкес Қазақстан Республикасының мемлекеттiк емес заңды тұлғаларының жеке меншiгiнде ауыл шаруашылығы өндiрiсiн жүргiзу, орман өсiру үшiн, үйлердi (құрылыстарды, ғимараттарды) олардың мақсатына сәйкес қызмет көрсетуге арналған жердi қоса алғанда, өндiрiстiк және өндiрiстiк емес, оның iшiнде тұрғын үйлер (құрылыстар, ғимараттар) мен олардың кешендерiн салу үшiн берiлген (берiлетiн) немесе олар салынған жер учаскелерi болуы мүмкiн.

ҰКП мамандары мемлекеттік емес заңды тұлғаларға елді мекендер шегінде «бағбандық жүргізу үшін» және «саяжай құрылысы үшін» нысаналы мақсаты бар жер учаскелерін сатып алуға мүмкіндік беретін заңнамалық нормаларды айқындау қажеттігін талап етеді. Мұндай нормалар заңды тұлғаларға (әкімдіктердің мемлекеттік қордан) ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлерден бау-бақша және саяжай учаскелерін бастапқы беруді көздемейді, сондай-ақ оларға ауыл шаруашылығы жерлерінің нысаналы мақсатын «бағбандыққа» және «саяжай құрылысына» (ауыл шаруашылығы алқаптарын ауыстыру, оларды ауыл шаруашылығы айналымынан шығару) өзгерту құқығын беруді көздемейтін болады. Мұндай жер учаскелерін азаматтық-құқықтық мәмілелер жасасу арқылы, оларды одан әрі қала құрылысын игеру мақсатында шектеулі шарттармен үшінші тұлғалардан сатып алуға рұқсат етіледі.

Бұл нормалар бекітілген Бас жоспарға сәйкес (кодекстің қолданыстағы талаптарына сәйкес ақылы негізде) учаскелердің олардың нысаналы мақсатын одан әрі өзгерту мақсатында заңды тұлғалар сатып алатын елді мекен шегінде орналасқан саяжай және бау-бақша учаскелеріне ғана қолданылады.  Ұлттық палата коммерциялық объектілер, соның ішінде көп пәтерлі тұрғын үй кешендерін әкімдіктер бас жоспарлар және егжей-тегжейлі жоспарлау шеңберінде үшінші тұлғалар орналасқан жер учаскелеріндегі негізінен, саяжай және бау-бақша учаскелерінде салуды көздейтінін назар аударады.

 «Бұл жер учаскелері мемлекеттік қажеттігіне жатпайды және оларды әкімдіктер мәжбүрлеп ала алмайды. Осыған байланысты осы жерлерде қала құрылысына игеру үшін инвесторлар жер учаскелерін иелерінен сатып алып, бас жоспар және егжей-тегжеу жоспарлауға сәйкес кейін нысаналы мақсатын өзгерте алады», – деді «Атамекен» ҰКП құрылыс және жер қатынастары департаментінің директоры Назира Үсенова.

Сонымен бірге, спикер бұл саяжай учаскелері меншік иелерінің құқығына ешқандай нұқсан келтірмейтінін атап өтті. Өйткені олардың көбі өз учаскелерін мемлекетке немесе инвесторларға сатуға мүдделі. Сонымен қатар, осы жерлерді сатып алу тек меншік иелерінің келісімімен, олардың қалауы бойынша жүзеге асырылады.

Төменде Нұр-Сұлтан қаласы бойынша әкімдік бас жоспарға жеке тұлғаларға меншік құқығында тиесілі бағбандыққа нысаналы мақсаты бар қолданыстағы жер учаскелерін енгізген мысал келтірілген.

 Нұр-Сұлтан қаласындағы жер учаскелер картасы (Мемлекеттік жер кадастрының автоматтандырылған ақпараттық жүйесі және техникалық қамтамасыз ету басқармасының деректері)

Бекітілген егжей-тегжейлі жоспарлау жобасына сәйкес жоғарыда көрсетілген жер учаскелеріндегі жоспарланған құрылыс объектілері (Нұр-Сұлтан қ. Өңірлік геоақпараттық жүйе деректері)

«Атамекен» ұлттық палатасы бұрынғысынша заңнамадағы олқылық он жылдан астам уақыт бойы қалыптасқан тәжірибеге және мемлекеттің өзі инвестор бас жоспарда және егжей-тегжей жоспарлау жобасында көзделген объектілерді салу бойынша жұмыстарды бастамас бұрын бау-бақша және саяжай учаскелерін сатып алуды жүргізуге тиіс деп көздейтініне қарамастан жойылуы тиіс деп талап етеді жер учаскелерін ҰКП-ның заңды тұлғаларға осындай жер учаскелерін қала құрылысын игеру мақсатында үшінші тұлғалардан сатып алуға мүмкіндік беретін бастамалары ауыл шаруашылығы министрлігін жүйелі түрде қолдамайды. Бүгін Парламент Мәжілісінің жұмыс тобы мұндай мүмкіндіктен бас тартты.

«Атамекен» ҰКП мамандары он жылдан астам уақыт бойы қалыптасқан тәжірибеге қарамастан, заңнамадағы олқылық жойылуы тиіс деп санайды. Мемлекеттің өзі инвестор бас жоспарда және ЕТЖЖ-де көзделген объектілерді салу жөніндегі жұмыстарды бастамас бұрын бау-бақша және саяжай жер учаскелерін сатып алуды көздейтіндігі фактісіне де қарамастан жойылуы тиіс.

ҰКП-ның заңды тұлғаларға осындай жер учаскелерін қала құрылысын игеру мақсатында үшінші тұлғалардан сатып алуға мүмкіндік беретін бастамалары ауыл шаруашылығы министрлігін жүйелі түрде қолдамайды. Бүгін Парламент Мәжілісінің жұмыс тобы мұндай мүмкіндіктен бас тартты.